Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

Почему нельзя просто выехать из помещения
Арендаторы прекращают пользоваться помещением по разным причинам. Кофейне может понадобиться зал побольше или поменьше, репетитор может перевести учеников в Zoom и отказаться от кабинета. Но просто передать ключи хозяину и перестать платить за аренду — рискованное решение.
Договор аренды заключается на конкретный срок или действует бессрочно, и пока он действует, арендатор обязан платить за помещение. При этом неважно, занимает он площади или освободил их (информписьмо ВАС РФ №66 от 11 января 2002). Так что арендодатель может удержать из депозита или потребовать в суде плату за все месяцы аренды до официального расторжения договора, а также пени и штрафы за невыполнение договора (ст. 393 и 393.1 ГК РФ).
Иногда арендатору приходится платить неустойку за прекращение аренды без веской причины (ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определение ВС РФ № 305-ЭС15-6784 от 3 ноября 2015). Если в вашем договоре есть такой пункт, то придется платить «отступные» арендодателю.
Пример. Арендатор подписал договор об аренде магазина в торговом центре, но дело не пошло, и спустя месяц он направил администрации ТЦ соглашение о прекращении аренды. Но арендодатель отклонил документ, так как по договору арендатор может прекратить договор, только если магазин не пригоден для работы, а с ним все в порядке. В иных случаях нужно заплатить неустойку — 30 000 рублей. Предприниматель проигнорировал возражение.
ТЦ вскоре обратился в суд. Суд встал на сторону арендодателя, в итоге предприниматель заплатил 30 000 рублей неустойки, еще 45 000 рублей аренды, 10 000 рублей пеней и 15 000 штраф за нарушение правил ТЦ.
Когда прекращают договор аренды
Договор аренды расторгают досрочно, чтобы официально прекратить взаимные обязательства: вы как арендатор больше не обязаны вносить арендные платежи, арендодатель не обязан предоставлять помещение. Это можно сделать такими способами:
- по желанию одной стороны: это происходит, если договор аренды бессрочный, тогда арендатор (или арендодатель) предупреждает другую сторону о прекращении аренды помещения за 3 месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ); при срочном договоре это можно сделать, только если в нем есть пункт о такой возможности (ч. 2 ст. 460, п. 6 ст. 620 ГК РФ);
- по взаимному согласию сторон: все происходит добровольно, соглашение подписывают обе стороны (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
- по решению одной из сторон через суд: если в договоре аренды прописан срок, он еще не истек, одна сторона хочет договор прекратить, но не может договориться с контрагентом (ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Гражданский кодекс поясняет, в каких случаях каждая из сторон могут расторгнуть договор по суду (ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Арендодатель может прекратить соглашение:
- если не получает платежи за помещение 2 месяца и дольше;
- если по договору арендатор обязан проводить капремонт помещения, но не делает этого;
- если по вине или из-за попустительства арендатор помещению наносится ущерб.
Арендатор может расторгнуть договор:
- если получил помещение с очевидными недостатками, которые не обнаружились при приемке: скажем, вы ведете курсы подготовки к ЕГЭ, а рядом шумит стройка;
- если арендодатель не дает использовать помещение для работы — например, не пропускает школьников на курсы подготовки к ЕГЭ на вахте;
- если арендатор не получил помещение в пользование в оговоренный срок;
- если помещение требует ремонта, но арендодатель не занимается этим;
- если помещение разрушилось, в нем случился пожар или потом;
- при серьезном изменении обстоятельств, которое нельзя было предвидеть;
- по другим основаниям, если они есть в договоре (скажем, при банкротстве арендатора).
Каким способом расторгать договор аренды
1. По желанию одной стороны. Ищите право на досрочное прекращение аренды в последних параграфах договора: «Порядок расторжения договора» или «Прочие положения». Такое право может быть прописано и в блоке про обязанности сторон и действия при неисполнении обязанностей. Если вы нашли такую возможность — составляйте соглашение и отправляйте контрагенту.
2. По согласию сторон. Если в договоре нет права на односторонний отказ от аренды, постарайтесь договориться с арендодателем и прийти к соглашению сторон. Вряд ли вам сразу пойдут навстречу, ведь хозяин помещения должен найти другого арендатора, а простой означает потерю прибыли. Но есть шанс, что он пойдет на соглашение с начала нового или последующего месяца.
3. Через суд. Обращаться в суд стоит, только если есть веские причины — их мы перечисляли выше. Но сперва все равно нужно хотя бы попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке: составить и предложить второй стороне соглашение о прекращении аренды: его передают ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично. И только когда контрагент откажется его подписать, — можно обращаться в суд через 30 дней после вручения соглашения, если в договоре не предусмотрен другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Возвращают ли депозит и средства на ремонт
По закону депозит при расторжении договора возвращают арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Но в договоре могут быть другие условия, и депозит остается у арендодателя в качестве компенсации при разрыве договора по инициативе арендатора.
Опять же по закону арендодатель возмещает траты на ремонт, если они были согласованы (ч. 2 ст. 623 ГК РФ). Но в договоре могут быть условия — например, о зачете этих трат в счет арендных платежей.
Как составить соглашение о расторжении договора аренды
Оформите соглашение так же, как договор аренды: если заверяли договор у нотариуса или регистрировали в Росреестре, это же надо проделать с соглашением. Тогда ваши обязательства будут официально прекращены.
Укажите в соглашении:
- реквизиты договора аренды, который вы расторгаете;
- причины прекращения договора;
- дату, с которой прекращается договор аренды;
- когда арендатор освобождает помещение и передает его по акту;
- когда арендодатель возвращает депозит и в каком объеме, возвращаются ли траты на ремонт;
- когда арендатор гасит долги по аренде.
Официальной формы подобного соглашения нет. Составьте его в свободной форме в деловом стиле, за основу можно взять договор аренды. Обычно подписывают 2 экземпляра соглашения — по одному для каждой стороны, а если вы будете регистрировать соглашение в Росреестре, нужны 3 экземпляра.
Вот примерный образец соглашения.
Соглашение №12
О расторжении договора аренды офисного помещения №56
от 14 октября 2021 годаг. Екатеринбург
15 февраля 2022ООО «Небоскреб», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Симонова Андрея Андреевича и ИП Веселкин Олег Олегович, именуемый в дальнейшем «Арендатор» (далее «Стороны») подписали настоящее соглашение к договору аренды офисного помещения №56 от 14 октября 2021 (далее «Договор») года о нижеследующем:
- Расторгнуть Договор с 1 марта 2022 по причине невозможности продолжения ведения деятельности Арендатора.
- Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с 1 марта 2022 года.
- До 1 марта 2022 года необходимо произвести возврат Арендодателю по акту приема-передачи офисного помещения по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 51, офис 5874 площадью 16 кв. м.
- Депозит в сумме 25 000 рублей удерживается арендодателем в качестве компенсации досрочного расторжения Договора.
- Арендатор вносит долг по аренде в размере 30 000 рублей в срок до 15 марта 2022 года.
Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах с равной юридической силой, по одному экземпляру для каждой Стороны.
Реквизиты Сторон
Арендодатель
ООО «Небоскреб», г. Екатеринбург, ул. Малышева, 51.
Тел.: +7 123 456 78 90
ИНН: 1234567890
КПП: 123456789
ОГРН: 1234567890123Подпись:____________/ Симонов А.А.
Арендатор
ИП Веселкин О.О., г. Екатеринбург, ул. Ляпустина, д. 15, кв. 109.
Тел.: +7 098 765 43 21
ИНН: 0987654321
Подпись:_____________/ Веселкин О.О
Как прекратить аренду по соглашению
- Найдите в договоре основания для прекращения аренды и сроки, в которые вы должны предупредить арендодателя (напомним, для бессрочного договора это 3 месяца по ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но в договоре могут быть другие сроки).
- Составьте уведомление о досрочном расторжении договора аренды аналогично примеру соглашения, сошлитесь в нем на пункты в договоре, которые позволяют вам это сделать. Укажите причину отказа, предложите сроки возврата депозита и возмещения трат на ремонт, предложите дату для передачи помещения.
- Передайте уведомление арендодателю лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, чтобы в случае отказа у вас были бумаги для суда.
- Свяжитесь с арендодателем для уточнения срока передачи помещения. При его согласии передайте площадь и подпишите акт. До подписания акта арендная плата будет начисляться.
- Если вы регистрировали сделку в Росреестре, зарегистрируйте прекращение аренды.
Как прекратить аренду через суд
- Сперва попробуйте решить вопрос в досудебном порядке — предложите арендодателю подписать соглашение о прекращении аренды. Передайте соглашение лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если положительный ответ не поступит в течение 30 дней (или в течение другого срока, который указан в договоре аренды), вы можете обращаться в суд.
- Если есть доказательства нарушений со стороны арендодателя, соберите их: аварийность помещения или необходимость ремонта доказываются независимой экспертизой. Если помещение сгорело или затоплено, нужна справка от МЧС.
- Напишите заявление в суд: опишите причины отказа от аренды, сошлитесь на пункты договора аренды и закон, сформулируйте свои требования. Лучше привлечь к составлению иска юриста: он поможет с формулировками, документами и подскажет, в какой именно суд надо обращаться в вашем случае.
- Уплатите пошлину у отнесите заявление и подтверждающие документы в суд.
- Ждите судебные повестки и посещайте заседания. Будьте готовы, что у вас попросят дополнительные доказательства по отказу от аренды.
- Дождитесь положительного решения суда. Оно вступит в силу через месяц, и с этого дня прекратится договор аренды.
- Если регистрировали сделку аренды в Росреестре, идите туда с решением суда.
- Свяжитесь с арендодателем, ознакомьте его с решением и договоритесь о подписании акта приема-передачи помещения. Только после подписания акта прекратится начисление арендной платы.
Как вернуть помещение по акту приема-передачи
Каким бы способом ни расторгался договор, помещения нужно вернуть по акту приема-передачи. Пока вы не подписали этот акт, арендная плата будет начисляться, даже если вовремя съехать (ст. 622 ГК РФ).
Если у вашего арендодателя есть инструкция по возврату площадей, следуйте ей. Освободите помещение, пригласите арендодателя или его представителя для осмотра, передайте ключи, подпишите акт.
Если вы позвали представитель арендодателя, а он не пришел, отправьте письмом с уведомлением о вручении и описью вложения приглашение с указанием даты и времени. Не явились снова — отправьте второе письмо. Если опять не пришли — составьте акт со свидетелями. Эти документы нужны для защиты на случай, если арендодатель будет взыскивать с вас арендную плату в суде.